Wenn im Zusammenhang mit Immobilien die Rede Leverage Effekt ist, so handelt es sich hier um nichts anderes als um einen Hebel. Der Leverage Effekt kann immer dann Anwendung finden, wenn man eine Immobilie zum einen mit Fremdkapital, also mit einem Kredit finanziert und man mit der Immobilie auch Einnahmen aufgrund von Vermietung erzielt. Wobei der Leverage Effekt nicht nur bei der Vermietung Anwendung finden kann, sondern auch beim Verkauf einer Immobilie.
Beispiel für den Leverage Effekt
Der Leverage Effekt ist ein gern genutzter Effekt, da man mit diesem gut die Rendite und damit den Gewinn steigern kann, gerade bei einer Immobilie. Möchte man den Leverage Effekt bei seiner Immobilie die man besitzt oder kaufen möchte, erreichen, so gibt es dafür die nachfolgende Formel: Eigenkapitalrendite = Gesamtkapitalrendite + Verschuldungsgrad x (Gesamtkapitalrendite – Fremdkapitalzins). Um das mal zu verdeutlichen wie grob der Leverage Effekt funktioniert, ein Beispiel: Kauft man zum Beispiel ein Haus oder eine Wohnung zum Preis von 400.000 Euro, die man mit 300.000 Euro Eigenkapital und 100.000 Euro Fremdkapital zu zwei Prozent finanziert und man erzielt 1000 Euro Kaltmiete im Monat, so kommt man hier auf einen Gewinn von gut 10.000 Euro. Da man die jährlichen Mieteinnahmen den Kosten aus dem Darlehen gegenüberstellt. Wie hoch der Leverage Effekt ausfällt, hängt hier immer davon ab, welche Grundlagen man hat. Sei es die Miethöhe oder auch die Höhe vom Fremdkapital. Wobei sich der Leverage Effekt auch noch verstärken kann, gerade wenn es zu Wertsteigerungen bei der Immobilie kommt. Dementsprechend kann sich hier der Leverage Effekt mit der Zeit auch durchaus verstärken und anwachsen. Natürlich könnte man jetzt die Annahme haben, dass zum Beispiel nur wenig Eigenkapital und viel Fremdkapital, zu einem größtmöglichen Leverage Effekt führen kann. Doch hier muss man aufpassen. Je nachdem wie hoch das Fremdkapital ist und zu welchem Zinssatz es aufgenommen wurde, steigt auch die Zinslast im Rahmen der Verschuldung. Im schlimmsten Fall kann das dann dazu führen, dass die Zinslast im Rahmen der Tilgung der Finanzierung höher ist, als der Gewinn den man aus der Vermietung der Immobilie erwirtschaften kann.
Risiken beim Leverage Effekt
Der Leverage Effekt unterliegt aber auch einer ganzen Reihe von Risiken. Risiken die man nicht aus dem Blick bei einer Immobilie verlieren sollte. Kosten für Sanierungen, Instandhaltungen und Reparaturen wurden bei der Beispielrechnung oben nicht berücksichtigt. Doch gerade in der Anfangszeit und je nach baulichem Zustand können oftmals Investitionen notwendig sein, diese können sich natürlich dann auch negativ auf den Leverage Effekt auswirken. Ebenso wurde der Rechnung stets unterstellt, dass man seine Immobilie auch über den gesamten Zeitraum vermietet hat. Neben der Erfordernis der Vermietung, muss natürlich der Mieter auch bezahlen. Letzteres kann durchaus ein Risiko sein, wenn die Miete nicht oder nicht vollständig bezahlt wird. Möchte man den Leverage Effekt beim Verkauf einer Immobilie, so ist hier die Wertsteigerung sehr wichtig. Hier muss je nach Finanzierung die Differenz zwischen dem Kauf- und Verkaufspreis entsprechend hoch sein. Wobei generell, auch im Fall von Vermietungen ein Verlust beim Wert, sich negativ auf den Leverage Effekt auswirken kann.
